Pháp lý cho thuê căn hộ: Hợp đồng, Đăng ký tạm trú và Nghĩa vụ thuế - Cập nhật 2026 Tác giả: Quang Phúc| Cập nhật: 25/02/2026 Nội dung chính 3 nghĩa vụ pháp lý bắt buộc khi cho thuê căn hộ Pháp lý cho thuê căn hộ là tập hợp các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà ở, bao gồm căn hộ chung cư và nhà riêng lẻ. Toàn bộ khung pháp lý này được xây dựng trên ba trụ cột chính: lập hợp đồng bằng văn bản, đăng ký tạm trú cho người thuê, và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Việc tuân thủ đầy đủ ba nghĩa vụ này không chỉ là yêu cầu pháp luật bắt buộc mà còn là cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả chủ nhà lẫn người thuê. Khi có tranh chấp phát sinh, các bên sẽ có đầy đủ căn cứ pháp lý để giải quyết một cách công bằng, minh bạch. 3 nghĩa vụ pháp lý bắt buộc khi cho thuê căn hộ theo quy định mới nhất 2025-2026 Hợp đồng cho thuê căn hộ – Cách soạn đúng luật Hợp đồng cho thuê căn hộ là văn bản pháp lý nền tảng, ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê. Việc soạn hợp đồng đúng luật giúp phòng tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên trong suốt thời gian thuê. Hợp đồng cho thuê căn hộ có bắt buộc phải lập văn bản? Có, hợp đồng cho thuê căn hộ phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Điều này đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch và tạo bằng chứng pháp lý khi có tranh chấp phát sinh. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng không bắt buộc nhưng được khuyến khích, đặc biệt với những hợp đồng có giá trị lớn hoặc thời hạn dài. Công chứng giúp tăng cường độ tin cậy và bảo vệ tốt hơn cho cả hai bên trước pháp luật. 8 nội dung bắt buộc trong hợp đồng cho thuê căn hộ Theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng cho thuê căn hộ phải bao gồm tám nội dung thiết yếu sau: Thông tin các bên – Họ, tên, địa chỉ của cá nhân hoặc tên, địa chỉ của tổ chức; số CCCD/CMT, số điện thoại liên hệ Mô tả đặc điểm căn hộ – Địa chỉ cụ thể, diện tích sàn, diện tích sử dụng riêng, phần sở hữu chung, thửa đất gắn với căn hộ Giá thuê – Số tiền cụ thể cho từng kỳ thanh toán, đơn vị tiền tệ Thời hạn và phương thức thanh toán – Định kỳ theo tháng, quý, năm hoặc thanh toán một lần Thời gian giao nhận nhà và thời hạn cho thuê – Ngày bắt đầu, ngày kết thúc hợp đồng Quyền và nghĩa vụ của các bên – Chi tiết rõ ràng các quyền và trách nhiệm của từng bên Cam kết của các bên – Những cam kết bổ sung về bảo trì, sửa chữa, cải tạo (nếu có) Thỏa thuận giải quyết tranh chấp – Cơ chế giải quyết khi có khác biệt: thương lượng, hòa giải, tòa án Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê căn hộ Chủ căn hộ khi cho thuê phải thực hiện các nghĩa vụ chính sau: • Giao nhà đúng cam kết: Bàn giao căn hộ đúng hiện trạng, đầy đủ trang thiết bị như đã thỏa thuận trong hợp đồng • Bảo trì, sửa chữa: Chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng không phải do lỗi của người thuê gây ra • Không tăng giá trong thời hạn hợp đồng: Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà không được tăng giá thuê trong suốt thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý • Thông báo lưu trú: Thông báo việc có người lưu trú tới cơ quan công an trong vòng 24 giờ kể từ khi khách thuê đến (trước 23 giờ ngày đến hoặc trước 8 giờ sáng hôm sau nếu đến sau 23 giờ) • Hỗ trợ đăng ký tạm trú: Cung cấp giấy tờ cần thiết và ký xác nhận trên Tờ khai CT01 • Kê khai thuế: Thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN và thuế GTGT (nếu doanh thu vượt ngưỡng) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê căn hộ Người thuê căn hộ có các trách nhiệm chính sau: • Thanh toán đúng hạn: Trả tiền thuê đầy đủ và đúng kỳ hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng • Sử dụng đúng mục đích: Sử dụng căn hộ để ở và các hoạt động hợp pháp khác theo thỏa thuận • Bảo quản tài sản: Giữ gìn căn hộ và trang thiết bị cẩn thận, không tự ý cơi nới, cải tạo • Đăng ký tạm trú: Thực hiện đăng ký tạm trú tại cơ quan công an trong vòng 30 ngày kể từ khi chuyển đến. Đây là nghĩa vụ của người thuê, không phải của chủ nhà • Không cho thuê lại: Không được cho thuê lại căn hộ cho bên thứ ba trừ khi có sự đồng ý rõ ràng của chủ nhà trong hợp đồng Các hành vi bị cấm khi cho thuê căn hộ chung cư Cho thuê căn hộ chung cư theo giờ, ngày, tuần là hành vi bị nghiêm cấm theo Điểm c Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023. Quy định này nhằm đảm bảo an ninh, trật tự và chất lượng cuộc sống của cư dân trong tòa nhà chung cư. Mức xử phạt vi phạm theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP: 10-20 triệu đồng đối với cá nhân và 20-40 triệu đồng đối với tổ chức. Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị buộc phải dừng hoạt động cho thuê sai mục đích và sử dụng căn hộ để ở như quy định. Đăng ký tạm trú cho người thuê căn hộ Đăng ký tạm trú là thủ tục hành chính quan trọng, giúp cơ quan nhà nước quản lý dân cư và đảm bảo quyền lợi cho người thuê trong việc tiếp cận các dịch vụ công tại địa phương. Khi nào bắt buộc phải đăng ký tạm trú? Theo Điều 27 Luật Cư trú 2020, công dân phải đăng ký tạm trú khi đến sinh sống tại một chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú với thời gian từ 30 ngày trở lên. Điều kiện này áp dụng cho tất cả trường hợp thuê căn hộ để cư trú kéo dài. Quan trọng: Trách nhiệm đăng ký tạm trú thuộc về người thuê, không phải bắt buộc của chủ nhà. Tuy nhiên, chủ nhà có trách nhiệm hỗ trợ người thuê bằng cách cung cấp giấy tờ cần thiết và ký xác nhận. Hồ sơ đăng ký tạm trú gồm những gì? Để hoàn tất hồ sơ đăng ký tạm trú, người thuê cần chuẩn bị các giấy tờ sau: Giấy tờ Mô tả Ghi chú Tờ khai CT01 Tờ khai thay đổi thông tin cư trú (Thông tư 66/2023/TT-BCA) Bắt buộc Hợp đồng thuê Bản sao hợp đồng thuê căn hộ có chữ ký của chủ nhà và người thuê Bắt buộc CCCD/CMT Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân còn hiệu lực Bắt buộc 3 cách đăng ký tạm trú cho người thuê căn hộ Hiện nay có 3 phương thức đăng ký tạm trú, mỗi cách có ưu điểm riêng phù hợp với nhu cầu của người dân. Cách 1 – Đăng ký trực tiếp tại Công an phường/xã Đây là phương thức truyền thống, phù hợp với người không quen sử dụng công nghệ. Người thuê nộp hồ sơ trực tiếp tại trụ sở Công an phường hoặc xã nơi sinh sống. Cơ quan đăng ký cư trú sẽ kiểm tra, cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ và thẩm định trong vòng 3 ngày làm việc, sau đó cập nhật thông tin vào Cơ sở dữ liệu về cư trú. Lệ phí: 15.000 đồng/lần đăng ký. Cách 2 – Đăng ký online qua Cổng dịch vụ công Từ năm 2023, người thuê có thể đăng ký tạm trú hoàn toàn trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia. Quy trình gồm các bước sau: Truy cập website dichvucong.gov.vn hoặc Cổng dịch vụ công Bộ Công an Đăng nhập bằng tài khoản cá nhân hoặc đăng ký tài khoản mới Chọn thủ tục "Đăng ký tạm trú" trong lĩnh vực quản lý cư trú Điền đầy đủ thông tin vào biểu mẫu điện tử (CT01) Tải lên bản scan/chụp các giấy tờ cần thiết (hợp đồng thuê, CCCD) Thanh toán lệ phí trực tuyến Nhận mã hồ sơ để theo dõi tiến độ Lệ phí: 7.000 đồng/lần – giảm 50% so với nộp trực tiếp. Thời gian xử lý: 3 ngày làm việc. Cách 3 – Đăng ký qua ứng dụng VNeID Từ ngày 01/01/2024, ứng dụng VNeID cho phép người dân đăng ký tạm trú một cách tiện lợi nhất. Để sử dụng cách này, người thuê cần: • Có tài khoản VNeID mức độ 2 trở lên (xác thực qua camera hoặc ghi nhận sinh trắc học) • Tải ứng dụng VNeID từ App Store (iOS) hoặc Google Play (Android), cập nhật phiên bản mới nhất • Đăng nhập vào ứng dụng VNeID • Chọn "Thủ tục hành chính" → "Đăng ký tạm trú" • Xác thực bằng passcode hoặc vân tay/khuôn mặt • Lựa chọn loại hình: Lập hộ mới hoặc đăng ký vào hộ đã có • Chọn hình thức xác nhận của chủ hộ: Qua VNeID hoặc Tờ khai giấy CT01 • Nhập thông tin chủ hộ/chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp • Nộp hồ sơ và nhận mã xác nhận Đây được coi là cách tiện lợi nhất, cho phép người dân tự quản lý thông tin cư trú mà không cần đến trực tiếp cơ quan công an. Trách nhiệm của chủ nhà trong việc đăng ký tạm trú Mặc dù người thuê là người chịu trách nhiệm chính về đăng ký tạm trú, chủ nhà có những trách nhiệm liên quan quan trọng: 1. Thông báo lưu trú: Chủ nhà phải thông báo việc có người lưu trú tới cơ quan công an trong vòng 24 giờ kể từ khi khách thuê đến (trước 23 giờ ngày đến hoặc trước 8 giờ sáng hôm sau nếu đến sau 23 giờ). Thông báo có thể thực hiện trực tiếp, qua điện thoại, hoặc qua VNeID. 2. Cung cấp giấy tờ hỗ trợ: Chủ nhà cần cung cấp và ký xác nhận trên Tờ khai CT01 để chứng minh chỗ ở hợp pháp. 3. Mức phạt nếu không hợp tác: Theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 15/12/2025), mức phạt tiền như sau: Số lượng người lưu trú Mức phạt 1-3 người 2.000.000 - 4.000.000 đồng 4-8 người 4.000.000 - 8.000.000 đồng 9 người trở lên 8.000.000 - 12.000.000 đồng Thuế khi cho thuê căn hộ – Quy định mới từ 2026 Từ năm 2026, quy định về thuế cho thuê nhà có thay đổi lớn, giảm đáng kể gánh nặng thuế cho các hộ kinh doanh nhỏ và hoạt động cho thuê quy mô vừa phải. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế TNCN khi cho thuê căn hộ Thay đổi lớn từ 01/01/2026: Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế TNCN và GTGT tăng lên 500 triệu đồng/năm, so với mức 100 triệu đồng áp dụng trước đó. Đây là sự điều chỉnh theo Luật Thuế TNCN (sửa đổi 2025) và Luật Thuế GTGT (sửa đổi 2025). Với ngưỡng mới này, cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê một hoặc hai căn hộ với giá thuê vừa phải sẽ không phải nộp thuế TNCN và GTGT. Ngoài ra, lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản cũng chính thức bãi bỏ từ 01/01/2026, giảm thêm chi phí hành chính cho người cho thuê. Cách tính thuế TNCN cho thuê căn hộ từ năm 2026 Từ năm 2026, quy tắc tính thuế TNCN cho hoạt động cho thuê đơn giản và công bằng hơn: Trường hợp 1 – Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm: • Không phải nộp thuế TNCN • Không phải nộp thuế GTGT • Vẫn phải kê khai thuế nhưng không phát sinh nghĩa vụ nộp tiền Trường hợp 2 – Doanh thu > 500 triệu đồng/năm: Công thức Thuế TNCN: (Doanh thu năm - 500 triệu) × 5% Công thức Thuế GTGT: Doanh thu năm × 5% Ví dụ tính thuế cho thuê căn hộ tại TP.HCM Dưới đây là bảng tính toán chi tiết cho các mức giá thuê phổ biến tại TP.HCM: Giá thuê/tháng Doanh thu/năm Thuế TNCN Thuế GTGT Tổng thuế Ghi chú 15 triệu 180 triệu 0 0 0 Không phải nộp 25 triệu 300 triệu 0 0 0 Không phải nộp 40 triệu 480 triệu 0 0 0 Không phải nộp 55 triệu 660 triệu 8 triệu 33 triệu 41 triệu Phải nộp thuế 75 triệu 900 triệu 20 triệu 45 triệu 65 triệu Phải nộp thuế Từ bảng trên, rõ ràng là phần lớn căn hộ cho thuê tại TP.HCM với giá bình dân (15-40 triệu/tháng) sẽ không phải nộp thuế TNCN và GTGT theo quy định mới 2026. Hướng dẫn kê khai và nộp thuế cho thuê căn hộ Mặc dù có thể không phải nộp thuế, người cho thuê vẫn phải thực hiện kê khai thuế đầy đủ, chính xác và đúng thời hạn theo quy định. 1. Cách thức kê khai: • Kê khai theo từng lần phát sinh: Phù hợp với hợp đồng có kỳ thanh toán rõ ràng (tháng, quý, 6 tháng) • Kê khai theo năm dương lịch: Đơn giản hơn, tổng hợp doanh thu toàn năm rồi kê khai một lần 2. Thời hạn nộp hồ sơ: • Theo từng lần phát sinh: Chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán • Theo năm dương lịch: Chậm nhất ngày 31/01 của năm tiếp theo 3. Hồ sơ cần thiết: • Tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản (mẫu 01/TTS) • Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê (mẫu 01-1/BK-TTS) • Bản sao hợp đồng thuê căn hộ và phụ lục (nếu có) • Bản sao Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác kê khai) 4. Nơi nộp hồ sơ: Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê. 5. Kê khai qua ứng dụng: Người cho thuê có thể kê khai thuế qua ứng dụng eTax Mobile, cung cấp giao diện thân thiện và cho phép tra cứu nghĩa vụ thuế. Thuế VAT khi cho thuê căn hộ Nếu doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, người cho thuê phải nộp thuế GTGT (VAT) với thuế suất 5% trên toàn bộ doanh thu (không có phần miễn trừ như thuế TNCN). Lưu ý quan trọng: Khi doanh thu vượt ngưỡng, gánh nặng thuế là khá nặng nề: cá nhân phải nộp cả thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu cộng với thuế TNCN 5% trên phần vượt 500 triệu, tương đương tổng cộng gần 10% nghĩa vụ thuế trên phần doanh thu vượt ngưỡng. Mức xử phạt khi vi phạm pháp lý cho thuê căn hộ Việc không tuân thủ các quy định pháp lý về cho thuê căn hộ có thể dẫn đến xử phạt hành chính với mức phạt đáng kể. Phạt bao nhiêu nếu không đăng ký tạm trú? Theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 15/12/2025), mức phạt đã được điều chỉnh: • Người thuê không đăng ký tạm trú: Phạt cảnh cáo hoặc từ 500.000 đến 1.000.000 đồng • Chủ nhà không hợp tác: Phạt từ 1.000.000 đến 2.000.000 đồng (với 1-3 người), cao hơn nếu nhiều người hơn Lưu ý: Từ 15/12/2025, quy định mới bổ sung hình thức phạt cảnh cáo cho những vi phạm nhẹ về không đăng ký tạm trú, giúp linh hoạt hơn trong xử lý. Phạt bao nhiêu nếu cho thuê căn hộ chung cư theo giờ, ngày? Cho thuê căn hộ chung cư theo giờ, ngày, tuần là hành vi vi phạm nghiêm cấm theo Luật Nhà ở 2023. Mức phạt: • Tổ chức vi phạm: Từ 20 đến 40 triệu đồng • Cá nhân vi phạm: Từ 10 đến 20 triệu đồng (bằng 1/2 mức phạt của tổ chức) Biện pháp bổ sung: Buộc dừng hoạt động cho thuê sai mục đích, sử dụng căn hộ để ở như quy định. Phạt bao nhiêu nếu trốn thuế cho thuê căn hộ? Trốn thuế hoặc kê khai không trung thực bị xử lý theo quy định của Luật Quản lý thuế, bao gồm: • Phạt tiền theo mức quy định trong Luật Quản lý thuế • Truy thu số thuế chưa nộp hoặc nộp thiếu • Phạt tiền chậm nộp với lãi suất từ 0.05% đến 0.1% mỗi ngày trên số tiền thuế chưa nộp Câu hỏi thường gặp về pháp lý cho thuê căn hộ Có cần đăng ký kinh doanh khi cho thuê căn hộ không? Không cần đăng ký kinh doanh nếu cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê 1-2 căn hộ thuộc sở hữu riêng, hoạt động mang tính khai thác tài sản cá nhân, không có nhân viên quản lý và không quảng bá thương mại liên tục. Trong trường hợp này, cá nhân vẫn phải kê khai và nộp thuế nếu doanh thu vượt ngưỡng. Cần đăng ký kinh doanh nếu cho thuê nhiều căn hộ (từ 3 căn trở lên) một cách liên tục, tổ chức hoạt động như doanh nghiệp chuyên nghiệp với nhân viên quản lý, hoặc cho thuê qua các nền tảng trực tuyến (Airbnb, Booking) với doanh thu lớn và thường xuyên. Người nước ngoài thuê căn hộ cần thủ tục gì? Khi người nước ngoài thuê căn hộ tại Việt Nam, chủ nhà phải thực hiện khai báo tạm trú theo Điều 33 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam (sửa đổi 2023). Trách nhiệm của chủ nhà: • Yêu cầu người nước ngoài xuất trình hộ chiếu hoặc giấy tờ xuất nhập cảnh hợp lệ • Thực hiện khai báo tạm trú với cơ quan công an (trực tuyến hoặc trực tiếp) • Kê khai thông tin vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về người nước ngoài Mức phạt nếu không khai báo (từ 15/12/2025): • 1-3 người nước ngoài: 3-5 triệu đồng • 4-8 người nước ngoài: 10-15 triệu đồng • 9 người trở lên: 15-20 triệu đồng Chủ nhà hay người thuê chịu trách nhiệm đăng ký tạm trú? Trách nhiệm chính thuộc về người thuê. Theo Luật Cư trú 2020, người thuê có bổn phận đăng ký tạm trú tại cơ quan công an nơi sinh sống. Vai trò của chủ nhà: Mặc dù không bắt buộc phải đăng ký tạm trú thay người thuê, chủ nhà có thể đăng ký thay nếu người thuê không tự thực hiện. Tuy nhiên, chủ nhà có trách nhiệm riêng về thông báo lưu trú (trong 24 giờ) và cung cấp giấy tờ để hỗ trợ người thuê đăng ký tạm trú. Kết luận: Nếu cả chủ nhà lẫn người thuê đều không thực hiện đăng ký tạm trú hoặc thông báo lưu trú, cả hai bên đều có thể bị xử phạt theo quy định. Kết luận Tuân thủ đầy đủ ba nghĩa vụ pháp lý khi cho thuê căn hộ – lập hợp đồng văn bản, đăng ký tạm trú, và kê khai thuế – là yêu cầu bắt buộc để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro xử phạt. Với những thay đổi quan trọng về ngưỡng thuế từ 2026 và quy định mới về cư trú, chủ căn hộ cần cập nhật và thực hiện đúng để hoạt động cho thuê diễn ra thuận lợi. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết về pháp lý cho thuê căn hộ hoặc hỗ trợ soạn hợp đồng chuẩn, hãy liên hệ ngay với SmartBDS.vn để được hỗ trợ nhanh chóng và chuyên nghiệp. SMARTBDS.NET – Chuyên gia nguồn hàng bất động sản Hotline: 0393.222.333 Email: hotro@smartbds.vn
